Umowa rezerwacyjna mieszkania a umowa deweloperska – czym się różnią?

Prawna definicja umowy rezerwacyjnej nieruchomości

Dokument, który ją reguluje to Ustawia z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska lub po prostu ustawa o ochronie praw nabywcy). Określa ją art. 29.:

1. Umowa deweloperska albo umowa, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4, może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.
2. Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo dom jednorodzinnego wybranego przez  rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna w kontekście innych umów podpisywanych z deweloperem

Aby zrozumieć istotę umowy rezerwacyjnej, warto ją rozpatrywać w kontekście innych umów podpisywanych przy zakupie domu lub mieszkania od dewelopera. Różnice nie są widoczne na pierwszy rzut oka, jednak tkwią w detalach wykonawczych.

• Umowa rezerwacyjna to wstępny krok, który czasowo wyłącza mieszkanie ze sprzedaży (daje Ci czas m.in. na uzyskanie kredytu hipotecznego). Przyjęło się, że ewentualne kary finansowe ustalone w umowie dotyczą przeważnie właśnie sytuacji rezygnacji z rezerwacji przy jednoczesnym przyznaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Rezygnacja z kupna mieszkania jest wtedy decyzją nabywcy, a nie czynnikiem zewnętrznym, który przewiduje umowa. Jak widać, jest to zabezpieczenie zarówno interesów dewelopera, jak i nabywcy.
• Umowa przedwstępna zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości finalnej umowy przenoszącej własność (np. umowy sprzedaży). Strona kupująca lub sprzedająca może dochodzić przed sądem zawarcia umowy ostatecznej lub żądać odszkodowania.
• Umowa deweloperska natomiast jest ostateczną, wiążącą prawnie umową zobowiązującą dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu.

Różnicę widać też w kontekście etapu inwestycji, dla której umowy są zawierane. Umowa deweloperska dotyczy lokali, które dopiero powstaną lub są w trakcie budowy. Umowa przedwstępna lub rezerwacyjna jest natomiast zawierana na rynku pierwotnym zazwyczaj wtedy, gdy budynek uzyskał już pozwolenie na użytkowanie, a lokale są formalnie gotowe.

Możemy zwizualizować to sobie tak, że dany typ umowy podpisujemy nad przysłowiową “dziurą w ziemi” lub stojąc w salonie naszego przyszłego mieszkania.

Stopień ochrony prawnej kupującego

Umowa rezerwacyjna nie jest gwarancją sprzedaży lokalu. Deweloper może sprzedać go innej osobie, choć poniesie wtedy konsekwencje wynikające z naruszenia postanowień umowy. Może się to po prostu jednak deweloperowi opłacać.

• Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości: Deweloper musi oddać wpłaconą kwotę w dwukrotnej wysokości, jeśli naruszy warunki umowy, np. sprzeda przedmiot umowy komuś innemu w czasie trwania rezerwacji.

Istotnym aspektem umowy rezerwacyjnej jest gwarancja niezmienności ceny mieszkania w trakcie jej obowiązywania aż do podpisania umowy deweloperskiej przenoszącej własność.

Warto uważać na dwa wybiegi stosowane przez deweloperów, które pozwalają im zmienić cenę mieszkania.

• Zapis o możliwości zmiany ceny z powodu “błędu w prospekcie informacyjnym”.
• Wskaźniki waloryzacyjne: tzw. klauzula waloryzacyjna (np. opartej o wskaźnik inflacji GUS), pozwala deweloperowi podnieść cenę w przypadku wzrostu kosztów budowy.

Istotne są ramy czasowe trwania umowy rezerwacyjnej: ustawa precyzuje, że czas trwania takiej umowy powinien być dostosowany do procedur niezbędnych na uzyskanie decyzji kredytowej. Jest to o tyle istotne, że tylko negatywna ocena zdolności kredytowej poparta zaświadczeniem z banku zwalnia nas z zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, jakim jest zakup nieruchomości.

Ochrona środków finansowych na rachunku powierniczym

Umowa rezerwacyjna nie pociąga za sobą konieczności kupna, a więc i wpłaty znacznej kwoty pieniędzy. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie powinna przekraczać 1% ceny mieszkania. Kwota ta jest wpłacana bezpośrednio deweloperowi. Po przeniesieniu własności nieruchomości kwota ta jest zaliczana na poczet płatności.

W przypadku umowy deweloperskiej podlega ona pod rygorystyczne przepisy ustawy, wedle której pieniądze trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku. Deweloper otrzymuje je dopiero po zakończeniu kolejnych etapów budowy lub po podpisaniu aktu ostatecznego.

Umowa przedwstępna nie podlega już ustawie, a wpłacane środki jak zaliczka lub zadatek trafiają bezpośrednio na konto dewelopera, co niesie za sobą ryzyko ich utraty.

Aspekt prawny

Umowa deweloperska jako jedyna musi mieć formę aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Ustawa deweloperska, której podlega, reguluje nawet rozłożenie kosztów taksy notarialnej na równe części między kupującego a dewelopera.

Umowa rezerwacyjna musi mieć jedynie formę pisemną, a przepisy regulują obowiązki dewelopera nawet jeśli nie są one w niej zapisane.

Zobowiązania dewelopera wynikające z umowy rezerwacyjnej

• Deweloper przed zawarciem umowy rezerwacyjnej doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Robi to nieodpłatnie na trwałym nośniku, a w trakcie trwania umowy informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując, czego dotyczy zmiana.
• Zwrot opłaty rezerwacyjnej lub jej zaliczenie na poczet ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego w przypadku negatywnej decyzji kredytowej lub finalizacji transakcji sprzedaży mieszkania.

Wzór umowy rezerwacyjnej z Symako